新城控股数据汇总+2020年业绩预估

新城控股2017年-2019年数据汇总如图，除特殊标注外，数据均来自于年报，或由年报表格数据计算得出。

公司的利润主要可以分成三块：房地产开发，包括了纯住宅和综合体销售；吾悦租金；吾悦公允价值重估。还有一些零碎的，包括苏州银行1%股权，变动较为随机，此处不讨论。

房地产开发部分

2018年新城的全口径销售额是2211亿，其中权益1412亿，同比增长分别为74.8%和58.8%。新城的结算一般比两年前的销售额稍多一些，所以今年结算的大概就是2300亿左右，考虑到疫情影响再打个9折，2100亿左右，同比增长约60%，其中权益约1350亿。

根据19年年报，今年计划竣工面积3597万平，相比去年实际竣工的1854万平，增长了94%。但考虑到18年销售单价同比下降了10.5%，且竣工和结算间还隔着个装修，个人认为结算金额同比增长60%的估计是合理的。

由于今年销售和结算都是2000亿级的规模，三费(主要是销售和管理费用)错配对净利润的拉低将被大大削弱。以30%毛利率，12%净利率计算，扣去10亿存货跌价损失，这部分净利润约152亿。

如果保守一些，以11%净利率计算，这部分净利润约139亿。

吾悦租金部分

按19年年报的指引，今年新开业30座吾悦，累计达到93座，租金收入目标约55亿(19年为40.6亿)。由于疫情影响，免租和难提租，每平米收入反而是下降的。按40%净利率计算，这部分净利润约22亿。

吾悦公允价值重估部分

根据年报中的介绍，重估"按将现有租约所得的租金收入净额资本化，并考虑物业租约期届满之后的预计收入进行计算"。按我个人的理解，疫情带来的免租和难提租的问题，以及年初市场利率的下行，已经体现在今年3月底发布的2019年年报中的公允价值上了。

个人认为今年的公允价值重估收益将会达到50亿(前两年分别是19年25.5亿、18年28.1亿)，主要是因为今年的新开业和累计开业数目都有巨大提升，增值率相比19年略微提升即可达到50亿。

当然，这部分偏主观，不排除公司极度保守，只重估25亿；也不排除公司为了方便发ABS，重估超过60亿。

总结

以上三部分相加，今年扣非归母净利润152+22=174亿，超过股权激励要求的129亿(18年76亿基准值的170%)； 归母净利润152+22+37.5=211.5亿，基本每股收益9.37元，同比增长67%。以5.0倍市盈率计算，明年3月份(年报后)的地板价为47元。

如三部分都按保守数据计算，归母净利润139+22+18.8=179亿，基本每股收益7.94元，同比增长41%。以5.0倍市盈率计算，明年3月份(年报后)的地板价为39.7元。

此外，每股分红1.7元将在2个月左右内到账。